原標題：開屏跑腿｜小區(qū)更換物業(yè)后未與業(yè)主新簽物業(yè)合同就調(diào)價引質(zhì)疑
法院：實際交費行為視為產(chǎn)生表決效果
最近，有昆明市西山區(qū)南悅城小區(qū)的業(yè)主向開屏新聞反映，他們所在小區(qū)的物業(yè)，在未征得業(yè)主同意的情況下，將物業(yè)費從3元/平方米提高到4元/平方米，他們覺得此事不妥。這些業(yè)主認為，物業(yè)提價缺乏合理依據(jù)，且服務未達標準；而物業(yè)方則堅稱調(diào)價合理合法，雙方各執(zhí)一詞。記者就此到現(xiàn)場進行了了解。
業(yè)主：沒有簽合同 為啥收4元
業(yè)主楊先生表示，其于2019年購房，2021年入住，前期物業(yè)為京盛物業(yè)，后來物業(yè)更換為悅?cè)谖飿I(yè)。“我們和前期物業(yè)簽訂的合同上約定，物業(yè)費為3元/平方米，但悅?cè)谖飿I(yè)既沒和他簽訂新的物業(yè)合同，也沒按之前合同約定的3元/平方米的標準收費，而且在物業(yè)管理中存在一些問題，沒有嚴格履行物業(yè)合同。所以，我們不愿意按照4元/平方米的標準交納物業(yè)費。”楊先生說。
業(yè)主蘇先生表示，該小區(qū)2021年交房后，京盛物業(yè)隨即以解決該門禁系統(tǒng)安裝經(jīng)費為由，在未與業(yè)主代表溝通談判，也未書面征集業(yè)主意見的情況下，直接以通知形式提出將物業(yè)費從物業(yè)合同上約定的3元/平方米上調(diào)至4元/平方米，因此引起業(yè)主不滿，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費。 2022年，云南悅?cè)谖飿I(yè)服務有限公司通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式取得南悅城的物業(yè)服務權(quán)，以通知方式宣告接管南悅城，并繼續(xù)單方面上調(diào)物業(yè)服務費，理由是已經(jīng)有大量業(yè)主已經(jīng)簽了4元／平米物業(yè)服務合同。2022-2024年期間，有40%左右的業(yè)主與悅?cè)谖飿I(yè)公司簽署了2年期的物業(yè)合同，并交繳納了4元／平方米的物業(yè)費。但到了2025年，上述2年期合同中有超過85%的已經(jīng)超過合同約定服務期限，而且悅?cè)谖飿I(yè)公司在實際管理中存在一些未按物業(yè)合同約定需提供物業(yè)服務的情況。蘇先生等人組成的維權(quán)小組曾在200余人的三個業(yè)主群里發(fā)起自愿參與維權(quán)活動業(yè)主征集，直接參與現(xiàn)場維權(quán)活動簽字的業(yè)主有130名，一些業(yè)主自發(fā)組織集體維權(quán)，要求成立業(yè)委會，并解聘悅?cè)谖飿I(yè)公司。
一位年近80歲的業(yè)主李先生表示，他不愿意按照4元/平方米的標準交納物業(yè)費。今年6月7日，這位老人收到了物業(yè)起訴的傳票，于6月23日開庭，中間僅有10多天。為了維護他的自身權(quán)益，老人到書店購買了《民法典》等3本相關(guān)法律書籍，白天晚上堅持學習。老人表示，小區(qū)物業(yè)雖然發(fā)生了改換，但《民法典》第九百四十一條規(guī)定：物業(yè)服務合同的轉(zhuǎn)委托中，物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后，分別轉(zhuǎn)委托第三人。他認為，物業(yè)費還是應該按照3元/平方米收取。
記者在一些業(yè)主的帶領(lǐng)下走訪了6、7、8棟地下空間，一些地下空間被分隔后用于存放餐飲物料，有的地方有異味散出，也有手持消防滅火器存在過期情況。業(yè)主表示，這些地方經(jīng)常都沒有保安值守，基本屬于開發(fā)空間，外人很容易從這些地方進入他們居住的樓棟。此外還有業(yè)主表示，6棟多個樓層存在端頭通風窗戶被挨近的業(yè)主封閉，物業(yè)不進行監(jiān)管等情況。現(xiàn)場的10余位業(yè)主均表示，這些都是物業(yè)管理不到位的地方，他們均反對物業(yè)在沒有和他們簽訂物業(yè)合同的情況下，按4元/平方米的標準交納物業(yè)費。
物業(yè)：超80%業(yè)主簽訂合同 按4元交費
在云南悅?cè)谖飿I(yè)服務有限公司一位負責人表示，在該小區(qū)購房合同交房標準中并無門禁對講系統(tǒng)的配套安裝，且門禁是物業(yè)自投資金建設。為加強管理及安全防范而設，物業(yè)已投入93個攝像頭，并進行消防改造等施工，提升了小區(qū)安全性。物業(yè)服務是動態(tài)過程，垃圾清理按流程是每日兩次，而且因租客多可能出現(xiàn)短暫垃圾堆放，物業(yè)也已針對業(yè)主投訴的異味問題進行排查，是餐飲泔水和個別人員不文明行為導致，物業(yè)已采取相應措施；對于通風窗戶被隔，物業(yè)方并無執(zhí)法權(quán)，已發(fā)整改通知并報相關(guān)部門，政府相關(guān)部門曾來現(xiàn)場檢查，并召開專題會議，要求進行整改，確保消防排風條件合規(guī)。
對于上述業(yè)主提出的“物業(yè)沒有和業(yè)主簽訂物業(yè)合同就按4元/平方米的標準收費”的質(zhì)疑，該負責人稱，該小區(qū)6、7、8棟超80%業(yè)主均已簽訂物業(yè)合同，并按4元/平方米標準繳費，僅少數(shù)業(yè)主存在爭議，而且在法院的相關(guān)判決中對此也有相關(guān)描述。記者讓物業(yè)方提供該份法院判決，但其以文書在法務處為由沒有提供，并建議記者向業(yè)主代表索要。
判決：實際交費行為視為產(chǎn)生表決效果
記者遂從業(yè)主代表李某處獲取了一份《云南省昆明市中級人民法院民事判決書》，當中指出，對一審判決認定事實清楚，適用法律正確，予以維持。記者接著又在一份一審判決書，也就是《云南省昆明市西山區(qū)人民法院民事判決書》中查找到了法院的判決：悅?cè)谖飿I(yè)公司與業(yè)主李某未簽訂書面的物業(yè)服務協(xié)議，因悅?cè)谖飿I(yè)公司系從京盛物業(yè)處接管了案涉公寓，故相關(guān)物業(yè)服務內(nèi)容可參照原京盛物業(yè)與李某簽訂的《南悅城物業(yè)服務合同》。該合同中約定物業(yè)公司需對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理，共用設施設備是指業(yè)主共用的落水管、水箱、電梯、加壓水泵、配電房、消防設施。李某提交的證據(jù)能夠證明案涉南悅城7棟公寓內(nèi)的消防設施確實存在損壞或者缺失的情況，悅?cè)谖飿I(yè)公司提交的《建筑消防設施維護保養(yǎng)報告書》僅能證明其在2025年履行了消防設施的維保義務，但是并未提交2022年至2024年底期間的工作記錄，未舉證在此之前完成了該義務，故悅?cè)谖飿I(yè)公司在該項物業(yè)服務方面存在一定瑕疵。
本案中，物業(yè)服務費的計價標準涉及全體業(yè)主及物業(yè)服務人的切身利益，屬于民法典中規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，但業(yè)主李某提交的反對提高物管費的業(yè)主簽字表，簽字人數(shù)顯然未達到三分之二以上的業(yè)主。而悅?cè)谖飿I(yè)公司提交的交費明細統(tǒng)計表有相關(guān)的交費憑證和截圖佐證，該院予以采信。
該統(tǒng)計表顯示，南悅城 6、7、8棟的住戶中，已經(jīng)按照每月每平方米4元交費的業(yè)主已經(jīng)超出了接房戶數(shù)的半數(shù)，故業(yè)主已經(jīng)以實際行為與悅?cè)谖飿I(yè)公司達成了按照每月4元/平方米交納物業(yè)服務費的合意。雖然悅?cè)谖飿I(yè)公司并未組織業(yè)主就物業(yè)服務費收費標準進行表決，但是業(yè)主實際交納物業(yè)服務費的行為可以視為產(chǎn)生了表決的效果。綜上，悅?cè)谖飿I(yè)公司按照每月4元/平方米的標準對案涉公寓收取物業(yè)服務費具有事實依據(jù)，該院予以支持。
云南日報-云新聞記者： 張勇 江洋 攝影報道
責編：黃芳
審核：謝祥睿
