史洪舉
“買房就能上××小學(xué)”、“距國貿(mào)僅30分鐘”，從2月1日開始，這些話語再不能在售樓廣告中使用了。國家工商總局日前發(fā)布《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，該規(guī)定將于2月1日起施行。其中要求房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。
過分美化小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、周邊設(shè)施的宣傳十分常見，敢于承諾辦戶口，就讀優(yōu)質(zhì)學(xué)校的廣告語更是屢見不鮮。為規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展，保障購房者權(quán)益，完全有必要對房地產(chǎn)廣告加以規(guī)范，向虛假廣告說不，引入懲罰性賠償制度。
花里胡哨、虛無縹緲的房地產(chǎn)廣告屬于虛假廣告無疑。根據(jù)《廣告法》有關(guān)規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，最高可處以100萬元以上200萬元以下罰款。這樣的罰款金額并不少，但對財大氣粗的房地產(chǎn)商而言不過九牛一毛，違法成本較低。而且，有關(guān)部門在處罰虛假廣告的同時，還應(yīng)加強對購房者的權(quán)利保護(hù)。按照消費者權(quán)益保護(hù)法有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營者提供商品或服務(wù)有欺詐行為的，消費者享有退一賠三的權(quán)利。遺憾的是，不管是理論還是實踐層面，通常認(rèn)為該規(guī)定并不適用于商品房買賣合同。按照有關(guān)規(guī)定，只有存在一房二賣、無證銷售、先賣后抵押等特定情形時，購房者方能主張不超過已付房款一倍的賠償，且以購房合同不能實現(xiàn)為前提。在房地產(chǎn)商十分強勢的背景下，該規(guī)定顯然無法有效保護(hù)購房者權(quán)利。譬如，當(dāng)購房者以小區(qū)綠化未達(dá)到宣傳效果，不能就讀承諾的學(xué)校為由索賠時，應(yīng)就損失金額進(jìn)行舉證，否則該訴求可能得不到支持。問題恰在于此，實踐中基本上難以準(zhǔn)確地確定此類損失，購房者僅能得到寥寥無幾的補償。
規(guī)范房地產(chǎn)廣告亂象，既要敢于懲戒違規(guī)者，更要注重保護(hù)購房者。經(jīng)營者提供普通商品有欺詐行為的，應(yīng)要求欺騙購房者承擔(dān)更重的賠償責(zé)任。具體而言，就是讓做虛假房地產(chǎn)廣告者以已付購房款為基數(shù)，結(jié)合其過錯程度，按比例或倍數(shù)對購房者承擔(dān)責(zé)任。這樣一來，房地產(chǎn)廣告亂象才能得到遏制，保障購房者的權(quán)利。
