背景
4月24日，省政府網(wǎng)站發(fā)布《省政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)部委文件精神促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），旨在抓好國(guó)務(wù)院有關(guān)部門支持自住和改善性住房一系列政策（即“3·30新政”）在云南的落地，充分發(fā)揮商業(yè)信貸、公積金貸款和稅收政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，促進(jìn)全省房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
觀點(diǎn)
“我省在全國(guó)率先出臺(tái)落實(shí)8項(xiàng)措施，時(shí)間早，意見具體、措施明晰，體現(xiàn)出省政府對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展積極主動(dòng)的態(tài)度和真抓實(shí)干的作風(fēng)。”“省政府出臺(tái)的《通知》中內(nèi)容充實(shí)，可操作性強(qiáng)，不僅能給消費(fèi)者帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的買房實(shí)惠，對(duì)于消化商品房庫(kù)存也會(huì)有積極作用。”
快速落地 早享實(shí)惠
新政的發(fā)酵需要一個(gè)過(guò)程，但早一天落實(shí)，就能早一天見到效果。省地稅局是最早做好新政落地的部門。3月30日下午，在接到財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知后，省地稅局第一時(shí)間啟動(dòng)了應(yīng)急預(yù)案，確保3月31日清晨新政策得以執(zhí)行。
在省政府發(fā)布落實(shí)新政《通知》后，昆明市公積金中心也于4月25日發(fā)布“昆明市住房公積金相關(guān)政策調(diào)整”的公告，公告中昆明公積金相關(guān)政策的調(diào)整，從個(gè)人住房貸款及公積金提取兩方面進(jìn)行松綁。可申請(qǐng)公積金貸款的繳存年限，由原來(lái)的12個(gè)月調(diào)整為6個(gè)月；貸款額度由原來(lái)最高60萬(wàn)元調(diào)整為70萬(wàn)元等。同時(shí)，對(duì)于使用公積金購(gòu)買二套房的置業(yè)需求，此次昆明公積金調(diào)整公告也在二套房公積金貸款首付比例方面有所松綁。此外，公積金提取支付房租方面也有相應(yīng)調(diào)整。
銀行業(yè)對(duì)落實(shí)《通知》也表現(xiàn)出非常積極的態(tài)度。《通知》提到，要加大金融對(duì)房地產(chǎn)的支持力度，富滇銀行、曲靖市商業(yè)銀行、玉溪市商業(yè)銀行、省農(nóng)村信用社聯(lián)合社等本省地方法人金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)買首套房（含首次購(gòu)買改善性普通住房）申請(qǐng)貸款的，應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行貸款利率下浮政策，同時(shí)鼓勵(lì)其他商業(yè)銀行實(shí)行利率下浮政策。其中，最引人關(guān)注的是，首套房貸款利率下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，也就是通俗說(shuō)的貸款利率打7折。對(duì)此，富滇銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行房貸新政已在加緊制定，將盡快公布實(shí)施。其中，首套房、二套房的首付比例和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與此前政策相比基本不變，但利率下浮空間將有較大變化。
建行省分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行將嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行相關(guān)政策，首套房貸首付比例最低30%，二套房首付比例降至40%，對(duì)于擁有1套住房并結(jié)清購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。首套房利率優(yōu)惠方面，這位負(fù)責(zé)人稱將根據(jù)貸款人的具體情況執(zhí)行差別化利率政策。工行省分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，工行目前首套房貸款最低首付比例為30%，貸款利率下限是基準(zhǔn)利率的9.5折，按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則，視不同客戶而確定。二套房首付40%，利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)擁有1套住房并結(jié)清購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，按首套房貸款政策執(zhí)行。中行省分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行貸款利率定價(jià)按照監(jiān)管部門相關(guān)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)亟鹑谑袌?chǎng)定價(jià)水平及客戶征信等因素進(jìn)行差異化設(shè)定。
門檻降低 增強(qiáng)信心
“此次房地產(chǎn)新政可以說(shuō)是一套組合拳，不同程度降低了首付、利率、稅收、土地供應(yīng)和住房供應(yīng)，是這幾年針對(duì)樓市力度最大的政策。”云南財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA教育學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研分析，新政對(duì)剛性需求和改善性需求購(gòu)房者都是重大利好，從房貸政策看，購(gòu)房門檻大幅度降低，減輕購(gòu)房者首付壓力。新政最終目的是達(dá)到供需平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
我省在全國(guó)率先出臺(tái)落實(shí)8項(xiàng)措施，時(shí)間早，意見具體、措施明晰，體現(xiàn)出省政府對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展積極主動(dòng)的態(tài)度和真抓實(shí)干的作風(fēng)。
“新政的落地將必然會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”云南鼎易房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理范薦封認(rèn)為：“這次出臺(tái)的新政與以往特別強(qiáng)調(diào)‘控’，特別強(qiáng)調(diào)‘促’的方式不同，從中央到地方都會(huì)通過(guò)新政將房地產(chǎn)業(yè)推向真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)化，由于政策趨向科學(xué)、合理，在未來(lái)一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)時(shí)期，新政一定會(huì)起到比較好的作用。目前，公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目正在有序推進(jìn)，新政政策一到兩年的發(fā)酵期正好與我們項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度相契合，因此我們有信心加大投資力度、加快建設(shè)步伐，期待好的市場(chǎng)。”
昆明的胡先生從前年開始就計(jì)劃換房，此前受二套房貸款首付60%的影響，一直沒(méi)有能成行。他向記者表示，現(xiàn)在有了降低首付這樣的政策，他又開始籌劃著換房了。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅今年3月31日至4月15日止，全省共受理辦結(jié)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓交易4335件，交易量比上月同期增長(zhǎng)103%；累計(jì)繳納營(yíng)業(yè)稅稅款1004.12萬(wàn)元，同比下降35.44%；辦理減免195戶，減免稅款348.58萬(wàn)元。可以看出，營(yíng)業(yè)稅免征“五改二”政策對(duì)二手住房市場(chǎng)屬重大利好。
統(tǒng)籌考慮 盤活存量
記者從省住建廳了解到，今年以來(lái)，在全國(guó)、全省宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加嚴(yán)峻復(fù)雜的情況下，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅增長(zhǎng)，商品房銷售同比有所改善，昆明市、大理市等主要城市房?jī)r(jià)延續(xù)穩(wěn)中有降的“一增長(zhǎng)、一改善、一下降”態(tài)勢(shì)。但是，我省房地產(chǎn)業(yè)依舊存在商品房庫(kù)存凸顯問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年末，全省商品房待售面積達(dá)到1426.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.2%，其中：商品住宅待售面積達(dá)到918.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.0%。按照2014年全國(guó)和云南省商品房月均銷售量測(cè)算，我省商品房待售面積消化周期為5.4個(gè)月，低于全國(guó)6.2個(gè)月的平均水平，存在階段性過(guò)剩的問(wèn)題。
新政出臺(tái)前，昆明房市剛剛遭遇了頗為冷清的春季房交會(huì)。相較于2014年昆明春季房交會(huì)150余個(gè)項(xiàng)目的參展盛況，今年的房交會(huì)明顯遇冷，僅有19家房地產(chǎn)企業(yè)的30多個(gè)項(xiàng)目參展。
商品房庫(kù)存問(wèn)題凸顯，部分原因是消費(fèi)信心不足，市場(chǎng)乏力。如今，省政府出臺(tái)的《通知》中內(nèi)容充實(shí)，可操作性強(qiáng)，不僅能給消費(fèi)者帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的買房實(shí)惠，對(duì)于消化商品房庫(kù)存也會(huì)有積極作用。
值得注意的是，《通知》對(duì)盤活存量采取了統(tǒng)籌考慮的新方法。《通知》第六條提出，鼓勵(lì)房屋征收貨幣化安置補(bǔ)償款購(gòu)買存量商品房，各地可在充分尊重居民意愿的基礎(chǔ)上，積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置，通過(guò)貨幣補(bǔ)償、組織棚戶區(qū)居民自主購(gòu)買商品住房、政府購(gòu)買商品住房進(jìn)行安置等多種貨幣安置形式，力爭(zhēng)逐步將貨幣化安置比例提高到40%。《通知》第七條提出，打通商品住房轉(zhuǎn)換為保障性住房的通道，對(duì)現(xiàn)有公共租賃住房不能滿足需求的地區(qū)，要充分采用市場(chǎng)化途徑，優(yōu)先通過(guò)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買商品住房等方式籌集公共租賃住房房源。普通商品住房庫(kù)存數(shù)量較多的城市，可采取PPP融資方式和市場(chǎng)化租金分級(jí)補(bǔ)貼等措施，將適合作為公共租賃住房或經(jīng)過(guò)改造符合公共租賃住房條件的存量商品住房轉(zhuǎn)為公共租賃住房房源。
這樣接地氣，統(tǒng)籌考慮各地具體情況，將全省保障性住房工程建設(shè)與促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合，盤活存量有效利用資源的方式，有助于探索我省房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)發(fā)展的新路。
本報(bào)記者 朱丹 楊抒燕
